我有位同乡，在深圳福田区经营着一家米粉铺，店铺位于马路旁的一间小店面，月收入稳定在3万元左右。合同每三年续签一次。他每天清晨8点钟准时开门迎客，直至深夜12点才关闭店门。经过一番努力，生意逐渐兴旺，每月都能获得一定的利润。

三年之后，房东提出要提升租金至原价的10%。此外，他还索要10万元的“喝茶费”。若不答应，便将收回店铺。所谓的“喝茶费”，实则等同于红包，且一旦支付便无法退还。换言之，这便是房东对租客的勒索行为。一旦你的生意兴隆，客源稳定，若你不予支付，毕竟还有其他人愿意承租，房东便会立即让你搬离，并要求你恢复店铺原有的装潢。若无法恢复，房东将扣除你所有的押金。疫情爆发后，他选择了租赁相邻的一家更大规模的店铺，其租金却仅是原价的50%。从事过经营的人士都清楚，这乃是深圳房东与二房东之间的惯常做法。

我国目前大力倡导促进消费增长，推动实体经济的繁荣发展，并且反复强调必须维护承租人的合法权益。经济回暖对广大民众均有益处。鉴于此，我想分享一下在国外观察到的现象，或许能提供一些借鉴价值。

东京银座位居全球最昂贵地段之列，这里既有赫赫有名的爱马仕旗舰店，也有各式各样的餐饮店铺，其中不少店铺已有百年历史。夜晚时分，众多店铺前都排起了长队。我与当地华人、日本人进行了深入的交流，从而对日本的经营状况有了更深入的了解。

依据《日经中文网》提供的信息，在2023年7月至2024年6月期间，银座地区每平方米（约合3.3平方米）的租金水平显示，世邦魏理仕所认定的“主干道（High）”区域，即中央大街与晴海大街，其租金介于25万至42万日元之间，若换算成人民币，则相当于每月每平方米3485元至5855元。该中心价格高达33.5万日元，约合人民币每月4670元每平方米，创下了历史新高。银座二丁目等核心区域的商铺，其售价介于130万至180万元人民币每平方米之间，堪称全球最昂贵地段之一。

我一直好奇的是，为什么他们的餐饮小店能开这么久？

东京银座的小餐厅（南七道摄）

我们不谈文化传承，也不提工匠精神，实际上，我们周围就有许多专心致志烹饪美食的人。关键在于：他们对于遵守规则的人（善良之人）给予了充分的保护。

在日本，若欲开设店铺，首先需租赁店面。在签订租赁合同时，可选用普通合同或定期合同两种形式。通常情况下，人们更倾向于选择普通合同，因其更具保障性。

首先，合同条款相当详尽，对于权责的划分明确无误。例如，若出现结构性损坏，如屋顶漏水或管道老化等问题，责任应由房东承担；然而，对于运营期间设备损坏、玻璃破碎、地面磨损等情况，则需由租户负责。此外，租户还负有原状恢复的义务，即退租时需将房屋恢复至最初状态。这一状态包括移除装修、粉刷墙面、修复地板以及清理电气设施等，以便房东能够顺利将房屋出租给新的商家。

开店者在租赁店铺前，确实面临诸多条件限制，这些要求涵盖资质审核、保证书的提交、店铺运营的环保标准，以及某些情况下还需获得周边邻居的同意。这些规定旨在为店铺运营者、租赁方以及周边邻居提供保障，从而有效预防潜在纠纷的发生。

由于注重细节，我们成功规避了争执不休的情况，并且确保这些内容必须以书面形式纳入合同之中，而非仅凭口头承诺。

其次，对房东实施了严格的限制，禁止其擅自提高租金或收回租赁的店铺。在签订普通租赁合同时，房东无权擅自调高租金，更不得因生意兴隆而驱逐租户，即便租户未按时缴纳租金，也必须借助法律途径来处理此事。

若房东在租赁期限尚未届满的情况下，意图收回店铺自用或转售，则需向租户支付一笔相当可观的赔偿费用。通常的赔偿标准为：对于普通商铺，赔偿金额相当于6至24个月的租金；对于享有盛誉的老字号店铺，赔偿金额则介于36至60个月租金之间；若涉及住宅租赁，赔偿期限通常为3至12个月。若租户拒绝接受赔偿，房东便无法强制收回店铺，亦不得擅自进入租赁中的店铺或房间。至于拆迁情况，市政部门会优先与房东进行协商，而非直接实施强制搬迁。拆迁前，必须提前一年进行公示，还要谈妥补偿。

日本《借地借家法》第28条明确指出，解除租赁合同或拒绝续约，必须基于合理的原因（即正当事由制度）。这意味着即便租赁期限届满，若非有充分理由，房东不得擅自终止合同。所谓“正当理由”，涵盖房东个人紧急需求，同时亦需兼顾承租人的权益，房东需按照市场行情，提供相应的补偿。

这些赔偿金的组成：

日本商铺的租赁协议通常为长期性质，有些甚至长达十年或更久，且在续签时享有“优先租赁权”。根据《借地借家法》，对承租者的权益给予了极高的保护，例如，在租期结束时，若房东意图解除合约，必须提供“合理理由”（诸如自用或违约等情况），否则将被迫继续租赁。

第三，税收优惠方面，《借地借家法》明确指出，在税收政策上，老字号企业可以享受一定的税收减免待遇，例如遗产税的减免。值得一提的是，日本的遗产税税率位居全球前列。其税率介于10%至55%之间，而我国则是少数几个没有遗产税的国家之一。然而，对于中小型老店的传承，我国实行了特殊的减免政策，即“事业继承税制”。

股权免税额度达到100%，且老店拥有的不动产若继续用于商业活动，将享有高达80%的免税优惠。若面临无法一次性缴纳税款的困境，可申请长达20年的分期支付方案，其中包括5年的宽限期。此举有效减少了中小型老店因继承人需缴纳遗产税而被迫出售或停业的风险。

日本著名的筑地市场周边餐饮林立，该市场坐落于1935年建成、与繁华的银座仅一步之遥的地理位置，作为东京乃至整个日本最知名的海鲜和农产品批发集散地，享有“日本厨房”的美誉。然而，由于设施陈旧、防灾能力不足以及交通状况恶劣，东京市政府为了迎接当年的奥运会，决定将市场迁移至丰洲市场。然而，超过八成的小商贩对搬迁持反对态度；其中，部分同意搬迁的商贩，最终获得了数千万日元的赔偿。经过一番协商，最终达成妥协方案：筑地内的海鲜市场将关闭并搬迁，而周边的餐饮店铺则得以保留并继续正常运营。

东京筑地市场的牛腩饭（南七道摄）

东京筑地市场周边，坐落着一间不起眼的牛腩馆，其历史已逾75载。这家店在小红书上颇受欢迎，已然成为炙手可热的网红打卡地。店内仅有三张座椅，其余食客只得站立用餐，空间狭小，面积不足二十平方米。清晨六点，便有食客陆续排队，无论本地居民还是游客，通常需等待约半小时。坦白讲，这家的牛腩饭略带咸味，并未达到传闻中的美味程度。

这类历史悠久的小店在本地颇为常见，其中许多店铺已有百年历史，无人敢擅自拆除，亦无人能轻易驱逐租客，因此日本的实体经济得以持续发展。正如我国古语所言，拥有稳定财产的人，内心也会保持坚定。